El panorama de la industria inmobiliaria, a los ojos de los expertos

Emil Montás - EmilMontas.com

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Dos factores determinan el futuro del mundo de los negocios en el siglo XXI, sin importar de qué industria en particular hablamos. El primero es tener claros los objetivos, saber para dónde se avanza y, por supuesto, un plan definido para alcanzarlos. El segundo, que sus cabezas se despojen de los egos, dejen atrás los intereses personales y trabajan de la mano por el bienestar común.

La falta de un norte definido y la competencia mal entendida son enfermedades muy comunes en el ámbito de los negocios, en todos los niveles: en el emprendimiento individual, en la pequeña empresa, en la mediana, en la grande, en los gremios. Son males propios de la naturaleza humana y no es fácil contrarrestarlos, más allá de que la medicina, el antídoto, lo tenemos en las manos.

Planificar, diseñar estrategias para crecer de manera armónica y sostenida y siempre en función de las necesidades de los clientes y trabajar de la mano de los colegas en busca del crecimiento general (que a la vez es el crecimiento de cada uno en particular) son síntomas de buena salud de una industria. Y, afortunadamente, la industria inmobiliaria en Latinoamérica goza de buena salud.

Así lo constatamos durante la Convención de Emprendedores Inmobiliarios 2018. Tengo que reconocer que falta mucho por hacer, que hay muchas barreras que debemos derrumbar, que todavía hay quienes priorizan el interés propio, que hay vicios del pasado que están vigentes. Sin embargo, como soy un optimista, veo lo positivo, lo rescatable, que es mucho en este caso.

Durante la CDEI 2018 hubo un evento que pasó inadvertido para la mayoría de los participantes, porque era una actividad privada. Fue un almuerzo realizado con las personalidades más importantes de la industria presentes en el evento, directivos de las entidades que guían los destinos del gremio inmobiliario en la región y cabezas de los proyectos que impulsan la industria.

Una conversación muy enriquecedora de la que rescato tres características: la honestidad de los conceptos, la mentalidad abierta para compartir experiencias y conocimientos y escuchar otras opiniones y el ánimo constructivo para continuar trabajando juntos por nuestra industria. Este es el resumen de las intervenciones de las personalidades que gentilmente aceptaron mi invitación:

Panamá, un referente de la región

Iván Carlucci, presidente de Fiabci Panamá y general manager de Inversiones Natasha, entiende que los vínculos y las relaciones que se establecen entre quienes tienen el privilegio de guiar a sus pares en una industria como la inmobiliaria es la clave de para entablar negocios que significan beneficios para los involucrados, y más en escenarios proactivos como la CDEI 2018.

“Emil ha tenido la iniciativa de tratar de formar un nuevo capítulo de Fiabci en República Dominicana y creo que esto les permitirá a todos ustedes acceder de primera mano a un espectro mucho más grande de clientes, de colegas o de posibles compradores o inversionistas. La verdad es que me siento muy complacido de volver a participar en este evento”, dijo el dirigente panameño.

“En términos del mercado inmobiliario panameño, les puedo decir que en algún momento representó el 20 por ciento del PIB del país. A pesar de las dificultades que existen hoy, somos el país de América Latina con el mayor índice de propietarios de su vivienda. Tradicionalmente, el panameño no alquila, sino que compra, aseguró Iván, una voz autorizada por la experiencia.

Esto se debe a una ley de intereses preferenciales gracias a la cual parte de interés compuesto está subsidiado por el gobierno. “Así, la gente puede comprar una casa, en algunos casos, de 25.000 dólares con cero por ciento de interés. Todos los intereses bancarios por los primeros diez años del crédito son subsidiados por el gobierno”. Unas condiciones, sin duda, privilegiadas.

Tenemos un sector inmobiliario pujante, fuerte, una economía dolarizada desde 1904, no conocemos devaluaciones ni cambios de moneda, concluyó Iván Carlucci, un empresario con gran visión de los negocios y, en especial, de qué necesita la industria inmobiliaria. A Iván lo conozco desde hace años y, sin duda, es mucho lo que he aprendido de él y del modelo panameño.

Reunidas en Punta Cana con ocasión de la Convención de Emprendedores Inmobiliarios, destacadas figuras de la industria en Latinoamérica hacen un análisis del estado actual de la industria y, algo muy importante, su proyección. Tenemos muchísimas fortalezas, un enorme potencial, pero también algunas debilidades y limitantes que necesitamos solucionar.

​El Consejo de Emil

Punto estratégico para Latinoamérica

Aldo Stagnaro es presidente de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir) y CEO de Vende Bien Bienes Raíces, y acredita una experiencia de casi treinta años en el mercado. Su pasión por la industria inmobiliaria viene de familia, de ahí que sea una persona con voz autorizada para hablar del presente del gremio y, en especial, de las proyecciones.

“En Panamá ocurre ahora algo interesante: hace cuatro años se inauguró el metro de Panamá, la primera línea, y los panameños nos estamos dando cuenta de las ventajas que ofrece cada estación del metro. Está creando un cambio de zonificación, brindando una oportunidad para que el milenial que no quiere comprar carro haga inversión en finca raíz, explica Aldo.

En el pasado, los panameños se inclinaban por las grandes propiedades, apartamentos de 180/200 metros cuadrados, y esto cambió radicalmente: ahora buscan de 45/60 metros cuadrados. “A 3.000 dólares el metro, hay un grupo español que ofrece viviendas de 120.000 dólares en el centro de la ciudad y se están vendido así porque la banca también está dando facilidades”, relata.

A eso se suma que el gobierno tiene un bracket de interés preferencial. Esos apartamentos de 120.000 dólares pagan un interés de 1,5 por ciento anual por un período de 15 años. Es una gran oportunidad: la demanda está, lo que falta es oferta. Y ya vienen la segunda y la tercera líneas del metro, que sin duda van a atraer el interés de más compradores”. Un escenario muy positivo.

Además, la ampliación del canal de Panamá despejó el horizonte. Estamos comenzando a desarrollar lo que es el hub logístico, que no es solo el puerto y los contendores, sino facilidades para las compañías que van a venir, que van a necesitar propiedades para su personal. Estamos empezando a crear la oferta por la demanda”. Múltiples beneficios que atraen la inversión.

“En propiedades de 150.000/300.000 dólares hay una gran demanda, pero el mercado no tiene ese poder adquisitivo. Lo estamos solucionado con una figura llamada leasing inmobiliario. Se trata de personas que no tienen líneas de crédito en los bancos, alquilan la vivienda durante dos años y cuando han demostrado su capacidad de pago, te hacen el préstamo, explica Aldo.

La mira está puesta en los jóvenes que hoy todavía no tienen el poder adquisitivo para adquirir estas propiedades, pero que en un futuro no lejano podrán hacerlo y ya muestran un interés. “Hay una lista de espera”, asegura este empresario que encabeza un gremio que reúne a unas 400 personas, de las cuales el 70 por ciento son corredores y el 30 por ciento restante, promotores.

Asia, el nuevo horizonte

Una de las limitantes del agente inmobiliario latinoamericano es que le cuesta mirar horizontes diferentes. Muchos, de hecho, se conforman con el mercado local, a pesar de que es muy competido, y los que tienen la osadía de aventurar más allá de las fronteras posan sus ojos en los Estados Unidos, el mercado más grande del mundo, pero uno de los más difíciles de acceder.

El mensaje claro es que necesitamos entender que el mundo se globalizó, que ya no existen las fronteras para los negocios y que los resultados dependen, en gran medida, de la capacidad que tengamos para aprovechar lo que tenemos. “Y América Latina tiene un gran potencial, uno que todavía no conseguimos aprovechar”, asegura Antonio Hánna, presidente de Fiabci Las Américas.

“Cuando empiezo a ir a los congresos internacionales me sorprendo porque me doy cuenta de que Latinoamérica no existe para Asia. Ellos se fijan en Europa, en Estados Unidos, pero LA para ellos no existe, a pesar de que nosotros estamos muy orgullosos de lo que tenemos”, afirma Tony. Una de las explicaciones es que LA jamás miró al mercado de Asia, avalado por su poder adquisitivo.

Latinoamérica reúne cuatro características que no se dan en otra parte del mundo. La primera son los precios. Por más que en las mejores colonias de México DF el metro cuadrado vale 9.000 dólares, en Nueva York esa propiedad vale diez veces más. Por muy altos que sean nuestros precios, son más bajos que los de Singapur o Emiratos Árabes Unidos, por ejemplo”, asegura.

La segunda condición es el clima, que es una ventaja competitiva. “Mientras hay ciudades como Boston que en octubre están bajo cero, nosotros en Punta Cana tenemos todo el año un clima de maravilla”, dice Tony. Lo tercero: tenemos maravillas naturales que son difíciles de encontrar en otros lugares, además de una rica historia que nos convierte en un destino muy atractivo.

“Lo que tenemos en Latinoamérica es extraordinario, porque es la combinación de culturas, de colores, de sabores. Hay lugares con más historia que LA, pero es una historia plana, sin sabor”, explicó. Cuarto y último, algo que nadie tiene en el mundo: “los latinos somos los mejores anfitriones del mundo, algo que está comprobado y que debemos aprovechar”, afirma.


Emil Montás - EmilMontas.com

El sur es el nuevo destino

Este almuerzo de personalidades sirvió también para conocer una noticia muy positiva: el desarrollo de un nuevo proyecto, conocido como Punta Arena, a cargo del Grupo Punta Cana. Su director de venta inmobiliaria Luis Migoya nos habló de ese nuevo destino, en el sur del país, y también de cómo Punta Cana se consolida como el referente turístico de alto nivel en el Caribe.

Nosotros tenemos el aeropuerto internacional de Punta Cana, el primer aeropuerto internacional operado por privados, por completo. El crecimiento que hemos tenido en los últimos diez años ha sido de doble dígito todos los años”, explica. Ha sido un proceso, un largo proceso, en el que cada paso es parte de una estrategia diseñada para consolidar a República Dominicana como destino top.

“Ahora tenemos un vuelo a México, a Ciudad de México. Para que se den una idea: de los aeropuertos de Latinoamérica, somos el octavo con más vuelos a Europa y eso nos abre las puertas de ese continente. Y más si tenemos en cuenta la inversión hotelera en Punta Cana, que en esencia es española”. No cabe duda de que se trata de un producto de alta gama muy atractivo.

Precisamente, fruto del éxito del este proyecto Punta Cana, el grupo inversionista ya desarrolla otros proyectos para el mercado local, como la vivienda económica. Se adelanta la construcción de 500 apartamentos, y empezamos un proyecto nuevo en el sur que es el Punta Arena, que está enfocado al mercado local, con oferta para todos los rangos de precio y de tipo de producto”, afirma.

Según Luis, de la misma forma que el Grupo Punta Cana creó el destino Punta Cana Bávaro, Punta Arena va a ser el catalizador para el destino del sur, específicamente la provincia de Peravia. Inicialmente, estamos enfocados en la parte inmobiliaria con el mercado local, pero están previstos otros desarrollos. En etapas subsiguientes vamos a producir la parte turística y hotelera”.

Es un proyecto a largo plazo que tiene como objetivo poner la zona sur en el mapa. “Es una región muy poco conocida en República Dominicana y en el mundo. Inclusive, cuando van las personas de Santo Domingo, se sorprenden de que ese proyecto esté en marcha. El sur es precioso: una topografía totalmente distinta a lo que estamos acostumbrados en Punta Cana”, explica.

La geografía es muy accidentada, con montañas, con playa, un aire estilo del estado de Arizona, en Estados Unidos. Nosotros decimos que Punta Arena mezcla lo que es el Mediterráneo con Arizona. En el sur, la arena por lo general es gris, pero en el proyecto es blanca, dice Luis. No cabe duda de que el potencial que posee República Dominicana nos ofrece alternativas todavía no exploradas.

La unidad es la clave

Claudia Castillo asumió hace poco el reto de ser la presidenta de Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI) de República Dominicana, un honor que ostenté en el pasado. Es una persona que conoce muy bien la industria, que se ha preparado para ocupar un cargo como este y que, lo mejor, posee las capacidades, la experiencia y la vocación de servicio para dejar huella.

“Entiendo que el mercado inmobiliario dominicano está en un buen momento en el que predominan las fortalezas sobre las debilidades. Ahora hay muchas oportunidades de negocio, la profesionalización de los actores cada día es mayor. Sin embargo, la unidad en el sector y también la facilidad de crédito son temas que nos están ayudando muchísimo, asegura Claudia.

La unidad de quienes formamos parte de la industria inmobiliaria es clave para alcanzar los objetivos propuestos y, por eso, será uno de los aspectos clave del trabajo que Claudia desarrollará en la AEI. No cabe duda de que es una necesidad: dejar atrás los intereses particulares y trabajar unidos en procura del beneficio colectivo. Dejar de competir y empezar a colaborar.

“Como debilidad, sí, tenemos el punto del marco jurídico y para solucionarlo estamos evaluando el caso de Panamá que nos sirve de referencia para ver si podemos encaminarlo y modernizarlo. Hay muchas oportunidades porque ahora mismo en Acoprovi tenemos un listado de 800 mil a 900 mil viviendas y cada día se incrementa, del mismo modo que aumentan los desarrollos”, concluye.


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