Fideicomiso inmobiliario en tiempos de crisis



Siempre he pensado que es mejor prevenir que lamentar y el fideicomiso es una manera muy práctica de evitar males mayores sobre todo cuando se trata de una inversión inmobiliaria. A simple vista, esa es la esencia de esta figura, pero gracias a mi trabajo que me mantiene en contacto con personas expertas en el tema entendí que el asunto del fideicomiso va más allá.

Se trata de un tema muy importante del que se está hablando con mayor frecuencia ahora por el asunto del Coronavirus. 

Mucha gente me pregunta:

Emil, ¿puedo invertir en este momento?

¿Tengo más garantía si compro en un proyecto con fideicomiso?

¿Qué tipo de respaldo puedo obtener?

Por eso y porque creo que mientras más información podamos manejar, mejores decisiones podemos tomar, llamé a algunos de mis amigos, todos vinculados al mundo de las fiduciarias en República Dominicana, para que conversaramos sobre el tema.

Esa idea se convirtió en un live que muchos de ustedes pudieron presenciar. En ese espacio estuvieron presentes Bienvenido Paulino, un profesional con más de 30 años de experiencia en el área inmobiliaria; Luis Miguel de Camps, Presidente de la Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas, (Asofidom); Christian Molina, de la Fiduciaria Reservas y César Páez, quien dirige la Fiduciaria La Nacional.

Además de Lynette Castillo, de la Fiduciaria BHD, Evelyn Chávez Bonetti, de Fiducor, Andrés Rivas, de la Fiduciaria Popular y Roberto Millán, de Fiduciaria Universal. Juntos abordamos en varios puntos, pero todos enfocados en lograr entender mejor qué es un fideicomiso, que implica esta figura, qué beneficios tiene y cómo puede aprovecharlo un país para mejorar su economía.

Qué es el fideicomiso

Para entrar un poquito en materia vamos a hablar de algo que a los dominicanos nos gusta mucho, el béisbol, en este juego nada puede garantizar el triunfo sino cumplir con el ABC del deporte que es anotar carreras y evitar que el equipo contrario las anote; pero más allá de eso, existen las reglas, los equipos no pueden hacer lo que les dé la gana en el terreno, si batean, deben correr de home a primera.

Si un corredor lo hace al lado contrario está out, esta analogía es perfecta para dar una introducción de lo que es un fideicomiso, una figura que sirve para poner orden en ciertos aspectos, por ejemplo, el desarrollo de una obra; un orden que, además, ayuda a que los participantes tengan un poco más de tranquilidad al adquirir un inmueble porque es como una especie de respaldo.

El Consejo de Emil


¿Se imaginan un juego de béisbol sin árbitro?

Un desastre total, el fideicomiso ayuda a evitar desastres, puede llegar a ser un buen árbitro. Christian Molina lo explica desde el punto de vista inmobiliario, él afirma que el fideicomiso es un contrato que se establece entre tres partes:

  • Fideicomitente

  • Fiduciario

  • Beneficiario

¿Cuál es el fin de este contrato?

Pactar las condiciones de un negocio en determinada obra.

En este sentido, César Páez agregó que se trata de una herramienta en la que “…se centraliza la actividad contable, patrimonial y legal del proyecto”. Sirve para darle orden a cualquier negocio, no solo en el tramo de la construcción; sin embargo, en este aspecto el fideicomiso funciona como un árbitro beisbolero encargado de chequear que las cosas se hagan bien.

En este punto es importante aclarar algo, existen dos tipos de fideicomiso, el primero es el Fideicomiso de Preventa que aplica para verificar el cumplimiento de todo el proceso legal y económico que se debe realizar antes de la ejecución de una obra; y el segundo es el Fideicomiso de Desarrollo Inmobiliario, que pone el ojo en lo que se hace después y hasta que se termina el complejo.

¿Por qué es importante que tú como comprador o agente inmobiliario conozcas esto?

Porque hay una diferencia grande entre ambos modelos y el comprador siempre querrá tomar la decisión correcta, mientras que el agente inmobiliario debe informar a su cliente sobre todos los aspectos vitales de cualquier tipo de negociación.

Qué riesgos puede mitigar el fideicomiso

Ya podemos entender un poco mejor el tema, entonces la conclusión es:

El fideicomiso puede darme más seguridad como comprador a la hora de invertir en un proyecto. Pero, ¿esto es realmente así?, Lynette Castillo, de la Fiduciaria BHD, afirma que el fideicomiso es como una especie de lupa que se encarga de supervisar todo el proceso y además cuenta con asesores profesionales quienes de una forma u otra y gracias a sus conocimientos, pueden determinar la viabilidad de un proyecto.

En resumen, el fideicomiso verifica que:

  • Todas las condiciones legales para la ejecución de una obra estén dadas

  • Se ejecute la misma como se determinó en el contrato inicial

Sin duda alguna puede afirmarse que se trata de una especie de aval que cualquier persona puede tener antes de tomar una decisión tan importante como la de adquirir el hogar de sus sueños. En consecuencia, el fideicomiso se utiliza como un arma para potenciar el crecimiento de un mercado en específico, que no solo es el inmobiliario, aplica muy bien para otros rubros.

Pero poniendo el foco en esta industria, la lógica nos dice que mientras más seguridad se le ofrezca al comprador, más compradores habrá y el mercado crecerá. De hecho, esta es una realidad que puede incluso contribuir al crecimiento de cualquier país. Sobre todo, en tiempos de crisis, donde no se sabe qué hacer.

Al respecto, Andrés Rivas de Fiduciaria Popular recomendó que:

“El que ya compró siga con su proyecto, antes, durante y después del Coronavirus”.

Para nadie es un secreto que la inversión inmobiliaria es una forma muy efectiva de hacer crecer el capital, en República Dominicana, tener propiedades significa que esa será la garantía de tu retiro, como negocio es posible hacer un patrimonio comprando varias viviendas; y aquí el tema del fideicomiso cobra otra dimensión.

Andrés explica que hacer un fideicomiso de planificación patrimonial es pensar en el futuro y todos los beneficios que se pueden desprender de él; aunque recomienda que:

“Cuando una persona quiere hacer un fideicomiso, debe saber lo que quiere antes de elaborar el contrato”.

En el sentido de que es muy importante armar un recurso legal que otorgue beneficios reales, Andrés destaca los siguientes:

  • Simplificación de la declaración de impuestos

  • Facilitación del proceso sucesorio 

  • Protección del patrimonio

Por su parte, Roberto Milán, de Fiduciaria Comercial, resalta que la industria fiduciaria tiene como objetivo principal facilitar las negociaciones en cualquier ámbito. 

“El sector inmobiliario tiene un peso importante en la recuperación de la economía, la economía se recupera haciendo negocios y ahí es donde el fideicomiso cobrará importancia”.

Lo cierto del caso es que estamos en un punto muy importante de la historia, donde como afirman mis compañeros Evelyn Chávez Bonetti, Bienvenido Paulino y Luis Miguel de Camps, el trabajo honesto siempre pensando en el beneficio de todos, puede marcar la diferencia.

Aquí lo que queda es la reinvención, buscar estrategias adecuadas que nos ayuden a salir de esta crisis, tal vez no ilesos, pero sí fortalecidos; entre ellas, por nombrar una, la aplicación de la figura de firma digital, como una forma de incentivar la inversión de los dominicanos que están en otros países.

Este es un camino que estamos comenzando a recorrer, todavía nos restan innings por jugar, así que veremos qué pasa.